来自第一地产
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旧改“大户”徐汇，最近又爆出新动作，东安二村的旧改项目即将有眉目！
↑图片来源网络
据了解，这次的原拆原建改造可能涉及到东安二村59、60、69、70、73、74、75、79、80、80甲、81、82、83、84、85、86号，共 16栋楼；可能会规划建设两层地下停车库，提供400个车位；新建住宅将沿中山路建造15层高楼，后排为多层建筑，共设7个楼号；车辆出口预计设在东安路和宛平路，南面保留非机动车和行人出口；每户可能会平均增加十多平方米居住面积，按商品房标准建造精装修房。项目计划于9月份进驻动迁组，征询意愿达标后，10月份公布二征方案。预计明年年初完成397户人家的清空工作，期间将提供过渡期租房补贴。不过目前具体方案尚未正式公布。
那什么是原拆原建？
即拆除原有建筑后，保持原住户数量、户型结构和建筑面积不变，重新建造符合现代标准的新楼。根据以往实施的案例，一般需要满足以下几个条件：一、房区够老，房龄够长。二、房区必须是公房。一般只享有使用权，其产权理论上任属于政府或单位。三、“煤卫”不成套的危房。生活不便或存在安全隐患。
网友们都很关心：原拆原建后小区会变什么样？
其实，上海已有不少已经原拆原建完成的案例，像之前上海最大规模的"原拆原建"小区“彭一小区，6月正式启动了回搬。从对比图可以看出前后的反差是非常巨大的。
01↑↑↑从老破小变成了高层住宅，还加装了电梯。
02↑↑↑小区道路宽敞规整，配建1600多个车位的地下两层停车库，解决了停车难的问题。
03↑↑↑80余棵老树经过迁移养护后迁回"新家"，见证历史的碉堡和纪念浮雕也回迁原址，小区重要的文化记忆都被保留下来。 （以上图片源于网络）
对于原拆原建，一些网友的声音↓
另外，小区原来二手房成交单价4万/㎡左右，从安居客的网站查询到，现在小区挂牌价已经提升到7万多/㎡。
最为重要的是，房屋由非成套变为成套后，居民可以享受房改政策，以远低于市场价的价格将租赁公房购买为售后产权房，真正拥有属于自己的房子。再看回到东安二村这次的16个楼栋，它们原本是1958年左右的房子，几乎已经没有什么成交价值。小区设施老旧，加上周边工地持续施工。这次能够原拆原建，很多居民也带着期盼：希望能够改善居住环境、增加电梯、增加独立的厨卫等，从而让未来的生活更便利。相信大家也会期待东安二村的改变。
Part.2
其实，近段时间徐汇区旧改动作很频繁。
除了东安二村原拆原建，早前东安新村旧改项目的三宗地块以523亿元的价格拍卖之后，东安新村原址的首个以及第二个住宅项目——徐汇区C030301单元127b-23、127b-24地块规划过程图陆续曝光。
127b-23地块，早前爆出几乎全是大户型（预测主力面积为260-360㎡）。项目拟建5栋18-26楼高层住宅，共206套房源，住宅计容面积62323.77㎡，套均建面超300㎡；车位636个，配比甚至超过1：3。
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127b-24该地块位于东安路西侧、中山南二路北侧，总体量约12万㎡，容积率2.62，计划建造7栋12-26楼高层住宅。主力户型涵盖约195㎡、235㎡、270㎡和350㎡四种面积段，定位高端改善型大平层。计划的开工日期是2025年9月30日。
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过程图虽不能代表最终产品，但为市场提供了关键前瞻信号：例如户型面积段趋向大型化、阳台等功能空间被强化、整体规划强调低密度与高舒适度等。三宗地块总占地面积近16万㎡，规划总建面约60万㎡，涵盖住宅、商业、办公、研发与社区配套功能，将建成一个功能复合的城市综合体。可以说，东安一村和二村的旧改项目是徐汇滨江区域整体提升的重要组成部分。
Part.3
区域价值提升：旧改带动新房市场能级跃升
徐汇滨江是上海“顶流”板块之一，近年来区域内的新房一上市“开盘即无”。周边新房，如海上•清和玺去年一期均价约11.2万/㎡，今年7月第五期均价约11.9万+/㎡，单价上涨至少6%；5月绿城潮鸣东方，推120套274-584㎡大平层，均价19.5万/㎡，开盘当天日光；即将入市的宸嘉发展嘉佰道•徐汇项目，预计均价18万+/㎡，将推售建面约117-360㎡的高层、叠加、联排产品。旧改项目与新建住宅之间形成了良性互动关系：一方面，大规模旧改提升了区域整体品质，为新房市场创造了更好的外部环境；另一方面，高端新房的入市又为区域确立了新的价值标杆，使旧改后的房源也享受到资产增值红利。这种联动效应正在推动徐汇滨江板块成为上海高端住宅市场的热点区域。
随着徐汇滨江的开发“渐入佳境”，目前正在加快落地的六个百万方规划（西岸金融城、西岸数字谷、西岸传媒港、西岸热力秀场、西岸生命蓝湾和西岸数智中心），将着力打造数字经济、生命健康、文化创意、现代金融的国际产业集群。去年，徐汇滨江再官宣第7个百万方组团——西岸中央公园规划，就位于滨江小区的附近，龙水南路-淀浦河区域。板块价值将进一步提升。徐汇区旧改项目的顺利推进，为上海城市更新提供了可复制的经验和样板：未来的城市更新不再是大拆大建，而是更加注重品质提升和历史文脉保护，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。
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